Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto

Vorreste acquistare un appartamento ma non siete in condizione di accendere un mutuo presso la vostra banca? Niente paura, esiste l’affitto con riscatto!

Si tratta di una formula molto richiesta negli ultimi anni, che unisce la promessa di una vendita alle logiche tipiche dei contratti di locazione. Come vedremo, questo tipo di accordo prevede delle condizioni precise alle quali sia l’affittuario che il proprietario dell’appartamento devono sottostare. Ma per entrambe le parti in causa sono previsti anche degli innegabili vantaggi.

Entriamo quindi nel vivo della questione e scopriamo come funziona l’affitto con riscatto.

Formula di affitto con riscatto: come funziona e quando conviene?

L’acquisto con riscatto è una formula piuttosto recente che sta prendendo sempre più piede nel mercato immobiliare. Nel nostro paese, è stata introdotta nel 2014, con il decreto legislativo Sblocca Italia.

La stessa legge stabilisce le condizioni tra le due parti dell’accordo: l’affittuario (che desidera acquistare in futuro l’immobile) e l’attuale proprietario. Il primo versa ogni mese una somma al secondo, come fosse un normale canone d’affitto (con inclusa una maggiorazione legata all’opzione di acquisto). La differenza rispetto a un classico contratto di locazione consiste nel fatto che, dopo un certo numero di anni, l’appartamento diventa suo. In pratica, versando ogni mese la quota, l’affittuario può nel tempo riscattare le somme già versate come se fossero un acconto.

Vediamo quali sono i termini stabiliti da questo tipo di accordo, le diverse tipologie esistenti di affitto con riscatto e i principali vantaggi per le parti coinvolte.

Le principali condizioni

Ecco come funziona l’affitto con riscatto.

Come anticipato nel paragrafo precedente, la legge stabilisce innanzitutto che la somma versata ogni mese dall’affittuario sia il 20-30% in più rispetto a un normale canone mensile. L’aumento vale come una sorta di acconto sulla vendita futura dell’immobile.

Altra condizione fondamentale è la durata del contratto. Affittuario e proprietario possono scegliere una classica formula 4+4 così come un 3+2, ma il contratto di affitto con riscatto non può in nessun caso superare i dieci anni, fermo restando che più la durata sarà lunga e più sarà bassa la rata mensile da sostenere.

Un’altra condizione riguarda l’inadempienza dell’affittuario nei pagamenti: nel caso in cui costui non riuscisse per più mesi di seguito a versare al proprietario la quota pattuita, sarebbe infatti costretto a lasciare l’appartamento, con il rischio di perdere anche le somme versate fino a questo momento. Il contratto si considererebbe allora concluso.

E infine, a chi spetta il pagamento di tasse come l’IMU e la TASI? Per legge, la prima spetta sempre al proprietario, almeno fino a quando l’affittuario non riscatta del tutto l’immobile. La TASI, invece, viene suddivisa tra entrambi, se l’affittuario non sposta la propria residenza nell’appartamento oggetto del contratto. In caso contrario, la tassa sarà al 100% a carico del proprietario.

Affitti con riscatto, diverse tipologie di accordo

La formula dell’affitto a riscatto include diverse tipologie di accordo.

La prima è quella a cui abbiamo già accennato, ossia l’opzione di futuro acquisto. Al termine del periodo concordato per la locazione, l’affittuario potrà decidere di acquistare la casa (a fronte del pagamento di un canone mensile maggiorato).

Vi è poi la formula che prevede il preliminare di vendita: in questo caso, l’affittuario firma due contratti, uno di locazione e, appunto, un preliminare di vendita. La vendita dell’immobile avviene quindi sin da subito e con un prezzo concordato tra le parti, che viene dilazionato per tutto il tempo della locazione.

Vi è poi il riscatto automatico dell’appartamento, al raggiungimento di una certa somma versata (e sempre concordata).

Ancora, l’affitto con riscatto con riserva di proprietà, che funziona come una garanzia per il proprietario: l’affittuario può infatti ottenere il passaggio di proprietà dell’immobile solo ed esclusivamente dopo aver versato l’intera cifra. Il proprietario, dal canto suo, può decidere di sciogliere l’accordo in caso di inadempienza dell’inquilino.

Infine, vi è la nuda proprietà, un accordo che prevede un canone mensile molto basso a fronte della possibilità che il proprietario (che solitamente è una persona molto anziana) continui a vivere nell’appartamento.

Perché scegliere la formula di affitto con riscatto

Per capire come funziona l’affitto con riscatto proviamo a riassumere i principali vantaggi legati alla stipula di un contratto di questo tipo sia per l’affittuario che per il proprietario dell’immobile.

Innanzitutto, per l’affittuario, tale accordo è il modo migliore di aggiudicarsi l’immobile che desidera seppur impossibilitato ad accedere a un mutuo (cosa che, però, potrà sempre richiedere più avanti e a condizioni migliori).

Inoltre, non dovrà versare l’IMU, almeno finché non avrà il possesso effettivo dell’immobile.

Per il proprietario, il vantaggio più importante risiede nel ricevere sin da subito una quota mensile piuttosto interessante, in quanto maggiorata rispetto a un normale canone d’affitto. Potrà inoltre trattenere la cifra nel caso di inadempienza dell’affittuario. Infine, c’è da dire che formule come quelle dell’affitto con riscatto facilitano e velocizzano le compravendite di immobili.

Gli svantaggi dell’affitto a riscatto

D’altro canto, vi sono anche alcuni aspetti meno piacevoli da considerare.

Prima di tutto per l’affittuario, che nella maggior parte dei casi, stipulando un accordo di affitto con riscatto, si trova ad acquistare un appartamento a un prezzo più alto rispetto al valore di mercato. Inoltre, tale costo viene concordato all’inizio della trattativa e dunque non tiene conto dell’eventualità di una svalutazione nel tempo.

Per quanto riguarda il proprietario dell’immobile, come abbiamo visto, dovrà continuare a versare l’IMU e la TASI finché l’affittuario non diverrà a tutti gli effetti il nuovo padrone di casa. Dovrà farsi carico anche di eventuali interventi di manutenzione straordinaria da effettuare nell’appartamento.

Sarà inoltre costretto a intervenire legalmente, nel caso in cui l’affittuario inadempiente si rifiutasse di liberare l’immobile.

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