Nonostante la maggior parte dei contratti di affitto di un appartamento prevedano una durata piuttosto lunga, con la possibilità di tacito rinnovo, può capitare che il locatore o il conduttore sentano la necessità di sciogliere gli accordi prima del previsto e recedere dal contratto. La risoluzione anticipata è prevista dalla legge, in particolare dalla normativa che disciplina le locazioni, purché il contratto specifichi in modo chiaro e inequivocabile tale possibilità. Nel caso in cui il locatore o l’inquilino desiderino recedere da una locazione prima della scadenza dei termini sono obbligati a dare comunicazione della disdetta del contratto d’affitto con un certo preavviso (che solitamente si aggira intorno ai 3 o 6 mesi, a seconda degli accordi stabiliti) e secondo determinate modalità. In questo articolo vediamo proprio cosa fare per disdire correttamente il contratto di locazione di un immobile.
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Come disdire il contratto d’affitto
Come anticipato, la disdetta del contratto d’affitto può provenire da entrambe le parti. Il conduttore, potrebbe, ad esempio essere uno studente e completare il ciclo di studi prima della scadenza del contratto di locazione e dunque voler lasciar casa prima del previsto. Oppure, il locatore potrebbe decidere di vendere l’appartamento invece di continuare ad affittarlo. In ogni caso, la recessione del contratto può avvenire in modo consensuale tra le due parti, che dovranno agire di conseguenza comunicando opportunamente all’Agenzia delle Entrate il termine degli accordi, così come previsto dal contratto. Nel caso in cui sia l’inquilino a voler recedere, dovrà inviare tramite raccomandata la disdetta firmata al proprietario. La stessa cosa dovrà farla anche quest’ultimo se sarà lui a voler sciogliere il contratto di affitto prima del previsto: invierà al conduttore la disdetta tramite PEC o raccomandata almeno sei mesi prima, nel caso di un’abitazione, oppure 12-18 mesi prima, se si tratta di un immobile a uso commerciale. Nei prossimi paragrafi vediamo in dettaglio entrambe le possibilità.
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Recesso anticipato e disdetta da parte del proprietario
Le motivazioni che potrebbero spingere il locatore a dare disdetta del contratto di affitto sono tante. Potrebbe, ad esempio, voler adibire la casa ad abitazione sua personale o di qualche membro della sua famiglia. Oppure, potrebbe voler destinare l’immobile a uno scopo diverso da quello prettamente abitativo, ad esempio affidandolo ad associazioni o cooperative che si occupino di attività sociali o culturali. Ancora, potrebbe darsi sia il caso che l’inquilino abbia a disposizione un altro appartamento nello stesso comune in cui si trova l’alloggio oggetto della locazione.
Potrebbero poi rendersi necessari degli importanti lavori di ristrutturazione e ricostruzione dell’edificio in cui si trova la casa, a causa dei quali l’inquilino si veda costretto a sgomberarla (pensiamo, ad esempio, a danneggiamenti gravi come quelli causati dalle calamità naturali).
Infine, il proprietario dell’immobile potrebbe poi optare per la recessione della locazione anche nel caso in cui l’inquilino non occupi l’appartamento in modo continuativo, oppure quando, come già accennato, desideri mettere in vendita l’alloggio.
In tutti questi casi, vale la regola per la quale il locatore dovrà comunicare la disdetta del contratto d’affitto all’inquilino con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto stesso. In mancanza di questa comunicazione, il contratto si rinnoverà automaticamente.
Recesso anticipato e disdetta da parte del conduttore
In virtù dell’apposita clausola indicata sul contratto d’affitto, anche l’inquilino può decidere di lasciare l’immobile prima della scadenza naturale degli accordi. Per farlo, ovviamente non è sufficiente che avvisi il proprietario dell’appartamento al telefono, ma è tenuto a inviargli una raccomandata almeno sei mesi prima di andare via. Anche se la legge che disciplina le locazioni parla di “gravi motivi” che possono spingere l’inquilino a lasciare un appartamento prima del previsto, in realtà non occorre davvero che i motivi per cui voglia lasciare la casa siano gravi. Potrebbe, infatti, decidere di trasferirsi in un’altra città o desiderare di vivere in un appartamento più grande. A ogni modo, qualunque sia la motivazione, dovrà indicarla nella lettera che invierà al proprietario tramite raccomandata. È molto importante rispettare le tempistiche del preavviso: una disdetta comunicata troppo tardi potrebbe comportare, per l’inquilino, l’obbligo di risarcire il proprietario di casa versando il numero di canoni mensili corrispondenti ai mesi del mancato preavviso.
Come dare disdetta del contratto d’affitto: la lettera e la raccomandata
A questo punto, come dare materialmente disdetta del contratto d’affitto? L’inquilino dovrà redigere una breve lettera da inviare al proprietario dell’appartamento. La lettera dovrà contenere i seguenti dettagli:
Dati anagrafici dell’inquilino
L’indirizzo dell’immobile
Il riferimento del contratto d’affitto dal quale si vuole recedere
Le motivazioni per le quali ha deciso di dare disdetta
Quando prevede di lasciare l’appartamento
La lettera dovrà essere firmata e trasmessa al proprietario tramite PEC oppure raccomandata con ricevuta di ritorno. In questo modo, sarà sempre possibile, per entrambe le parti, dimostrare la correttezza dei termini entro i quali la disdetta è stata inviata.
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