Dare in affitto una casa rappresenta un’ottima opportunità di rendita, specie se l’immobile si trova in località turistiche, in luoghi d’arte o in una città universitaria. A seconda dell’andamento del mercato, delle condizioni in cui versa l’appartamento e delle sue dimensioni, un proprietario può arrivare a guadagnare cifre molto interessanti. Inoltre, nel caso in cui la casa si trovi in una zona molto ambita e molto richiesta (soprattutto da studenti e lavoratori), è molto difficile che rimanga sfitta a lungo.
Tuttavia, affittare casa non è un gioco da ragazzi. Sebbene non sia difficile tanto quanto vendere, ci sono infatti tantissime cose da fare prima di cercare l’inquilino ideale.
In questa guida vogliamo darvi alcuni preziosi consigli su come affittare un appartamento e sugli step giusti da seguire, sia che decidiate di affidarvi a un’agenzia e sia che preferiate agire in autonomia.
Come affittare casa
Come dare in affitto la propria casa? Dalla scelta dell’agenzia a quella dell’inquilino, dalla registrazione del contratto alla tassazione da preferire, ecco quali passi compiere per non fare errori e ricavare il massimo vantaggio dalla propria scelta.
· Leggi anche: Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto
Prepara l’immobile
Il primo consiglio di una guida su come affittare un appartamento non può che riguardare l’aspetto dell’immobile.
Prima di cercare gli inquilini, infatti, bisogna perlustrare per bene ogni angolo della casa e rispondere a domande come: gli impianti sono a norma? Ci sono mobili troppo vecchi o disfatti oppure elettrodomestici non funzionanti che è bene eliminare e sostituire? Le pareti vanno imbiancate? Questi sono infatti i primi aspetti da considerare quando si desidera adeguare un immobile ai requisiti di igiene e sicurezza previsti dalla legge. Ed è un aspetto molto importante, dal quale dipende non solo l’entità del canone mensile di locazione che il proprietario potrà richiedere (un immobile curato, iper accessoriato e dove tutto è perfettamente a norma avrà un valore di mercato decisamente più alto) ma anche e soprattutto la sicurezza e il benessere di chi andrà ad abitarci.
Sull’appartamento non devono gravare pignoramenti e ipoteche. Per legge, poi, il proprietario è tenuto a richiedere l’APE, ossia l’Attestato di Prestazione Energetica, che deve essere redatto da un tecnico qualificato e che definisce la classe energetica dell’immobile. Una classe energetica alta attesta un alto livello di prestazioni energetiche e consumi ridotti, altro parametro che può influire sul canone di locazione.
L’APE va poi mostrato e consegnato all’inquilino e il proprietario deve esserne in possesso al momento della registrazione del contratto di locazione; pena, la possibilità di incorrere in multe anche piuttosto gravose.
Affidati all’agenzia giusta
Anche se affittare non è complesso come vendere, quando ci si chiede come dare in affitto un appartamento, una delle prime cose da fare è affidarsi a un agente immobiliare preparato e di fiducia. Costui si assumerà infatti il compito di gestire la burocrazia e le fasi più tecniche riguardanti la trattativa tra il proprietario e l’inquilino. Ascoltando le esigenze del proprietario saprà consigliarlo circa il tipo di contratto da stipulare e potrà dare una valutazione completa e professionale dell’immobile al fine di determinare il canone di locazione in maniera congrua. Un bravo agente immobiliare saprà come presentare l’immobile ai potenziali inquilini e come metterne in evidenza gli aspetti positivi e, cosa non da poco, sulla base della sua esperienza sarà anche in grado di individuare l’inquilino più idoneo.
In seguito, potrà fare da intermediario tra questo e il proprietario e potrà curare anche tutti gli aspetti relativi alla recessione e alla disdetta del contratto di locazione.
Scrivi un annuncio immobiliare efficace
Nel caso in cui si decida di affittare casa senza il supporto di un’agenzia immobiliare, sarà lo stesso proprietario a doversi occupare della stesura dell’annuncio per presentare l’immobile sui tanti portali presenti sul web.
Scrivere un annuncio efficace non è una passeggiata, specie se si ha in mente di colpire un target ben preciso. Vi sono diverse accortezze da prendere, che abbiamo riassunto in un post apposito e pieno di consigli.
In generale, occorre curare lo stile e presentare l’immobile come fosse il protagonista di una narrazione. La descrizione deve essere trasparente e esaustiva, vanno evidenziati gli aspetti migliori e vanno utilizzate delle immagini da corredo realizzate, possibilmente, con l’aiuto di un professionista. Bisogna puntare sulla curiosità e anche sulla creatività, affinché il proprio annuncio emerga tra i tantissimi annunci immobiliari che vengono pubblicati ogni giorno.
Irpef o cedolare secca?
Quando ci si chiede come affittare un appartamento, occorre tener presente che il reddito derivante dal canone di locazione verrà sottoposto a una tassazione.
Il proprietario può però scegliere il sistema di tassazione al quale andare incontro, ossia l’Irpef oppure la cedolare secca.
Scegliendo il regime di tassazione ordinaria, ossia l’Irpef, si va incontro a un sistema di aliquote variabili e che aumentano a seconda di quelli che sono gli altri redditi del proprietario. Non a caso, nella maggior parte dei casi la cedolare secca risulta essere la tassazione più conveniente in quanto si basa su un’aliquota fissa che non viene sommata agli altri redditi personali e che viene stabilita indipendentemente da questi.
Tuttavia, entrambi i sistemi di tassazione presentano lati positivi e difetti; per alcuni proprietari potrà essere più opportuna la tassazione ordinaria, mentre per altri sarà preferibile la cedolare secca.
Un bravo agente immobiliare saprà dare il consiglio giusto anche a questo proposito.
Registra il contratto di locazione
Uno dei compiti più importanti per il proprietario che intende affittare la propria casa riguarda la registrazione del contratto di locazione.
Quest’ultima è infatti un’azione obbligatoria: a imporla è la legge di Stabilità del 2016, per la quale il proprietario dell’immobile (e non l’inquilino) deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data della firma sul contratto.
L’obbligo vale per qualsiasi contratto di locazione che duri più di un mese; in particolare, devono essere registrati i contratti 4 + 4 a canone libero, i contratti a canone concordato, quelli transitori e quelli a uso foresteria.
La registrazione comporta il pagamento di un’imposta di bollo e di un’imposta di registro, che viene calcolata in base al canone annuo stabilito e suddivisa tra proprietario e inquilino.
Infine, sempre il proprietario è tenuto a dare comunicazione dell’avvenuta registrazione entro 60 giorni all’inquilino tramite posta raccomandata o PEC.
Le garanzie per la scelta degli inquilini
Come affittare un appartamento all’inquilino giusto? La certezza di aver trovato la persona perfetta non esiste mai, ma anche in questo caso il nostro agente immobiliare di fiducia potrà fornire il suo valido contributo. Egli potrà infatti supportare il proprietario nella selezione degli inquilini giusti ma anche verificare che questi possiedano i requisiti opportuni, in primis una situazione economica stabile.
A questo proposito, per difendersi dalle inadempienze, vi sono diverse forme di tutela alle quali il proprietario può fare ricorso prima di stipulare il contratto di locazione. Ad esempio, potrà chiedere al potenziale locatore di presentare:
· Le ultime due buste paga, il contratto di lavoro in suo possesso oppure l’ultima dichiarazione dei redditi.
· La firma di un garante, specie nel caso in cui si affitti l’appartamento a degli studenti.
· La stipula di una polizza assicurativa, il cui costo sarebbe a carico dell’inquilino, che copra le eventuali inadempienze.
· La garanzia di una fidejussione bancaria che, come l’assicurazione, provveda nel caso in cui l’inquilino non versi il canone d’affitto come stabilito dal contratto.
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