Quali sono le agevolazioni fiscali per la prima casa?

Oggi affrontiamo un argomento che sta particolarmente a cuore ai tanti giovani (ma anche meno giovani) in procinto di acquistare la loro prima casa. Parliamo infatti delle agevolazioni previste dalla legge che, come spiegato sul sito dell’Agenzia delle Entrate e nella guida di recente aggiornata, sono le misure economiche, messe in atto dal governo, per favorire chi non possiede ancora un’abitazione principale e desidera acquistarla. Nei prossimi paragrafi, vedremo in dettaglio in cosa consistono le agevolazioni fiscali per la prima casa, chi può beneficiarne e quali categorie di immobili consentono di ottenerle.

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Cos’è il Bonus Prima Casa e quali detrazioni comporta

Come abbiamo anticipato, è possibile richiedere il Bonus Prima Casa quando si è in procinto di acquistare quella che diverrà l’abitazione principale.

Come illustrato nella guida pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione prevede innanzitutto la riduzione delle imposte (di registro, ipotecaria e catastale), oltre ad alcune differenze a seconda che l’immobile venga acquistato da un privato o dalla ditta costruttrice.

Chi acquista infatti da un’impresa, ha innanzitutto una riduzione dell’IVA dal 10% al 4%. In questo caso, però, l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale corrispondono a una spesa di 200 euro ciascuna.

Quando invece si acquista da un privato, o comunque da un soggetto che ha l’esenzione IVA, le cose cambiano: l’imposta di registro da sostenere per l’acquisto della prima casa scende dal 9% al 2% (basandosi sul valore catastale dell’immobile e non su quello di mercato). L’imposta catastale e quella ipotecaria ammontano a 50 euro ciascuna.

Quelle che abbiamo appena riassunto non sono che le agevolazioni principali; il bonus prevede, infatti, delle ulteriori detrazioni per l’acquisto della prima casa. Ad esempio, è consentita una riduzione Irpef del 19% sul compenso dell’agenzia immobiliare che curerà la compravendita dell’appartamento.

Poi, il bonus potrà essere ottenuto anche nel caso in cui l’acquisto della prima casa derivi da una successione o una donazione, considerando però, per le tre imposte principali, una spesa di 200 euro ciascuna, ossia pari a quella prevista quando si acquista dal costruttore.

Infine, il bonus prima casa agevola anche chi vende l’abitazione principale per acquistarne un’altra, purché non siano trascorsi più di dodici mesi tra l’acquisto del primo e del secondo immobile. In questo caso, l’agevolazione consiste in una sottrazione del credito d’imposta sostenuta con il primo acquisto dalle tasse da pagare con il secondo acquisto.

I requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali per la prima casa

Vi sono alcuni requisiti indispensabili da possedere per poter ottenere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Innanzitutto, non bisogna possedere un altro immobile nello stesso comune in cui si trova quello da adibire ad abitazione principale e per il quale si desidera ottenere il bonus. Ma non basta non risultare proprietario: non bisogna infatti neanche godere del diritto di uso, usufrutto e abitazione. È inoltre necessario essere residenti nel comune in cui si trova quella che diverrà la prima casa o, eventualmente, trasferire la residenza entro i 18 mesi dall’acquisto dell’immobile. In alternativa, si dovrà dimostrare di avere la sede lavorativa nello stesso comune. Infine, non è possibile possedere un altro immobile adibito a prima casa (per il quale sono già state ottenute le agevolazioni) su tutto il territorio nazionale, a meno che non lo si abbia acquistato nei dodici mesi precedenti e sia intenzione del proprietario venderlo. Bisogna inoltre ricordare che l’agevolazione per la prima casa non è prevista per tutte le categorie di immobili. Le categorie catastali per le quali è possibile ottenere il bonus sono:

· A/2 – abitazioni di tipo civile

· A/3 – abitazioni di tipo economico

· A/4 – abitazioni di tipo popolare

· A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare

· A/6 – abitazioni di tipo rurale

· A/7 – abitazioni in villini

· A/11 – abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Rimangono dunque esclusi dalla detrazione gli immobili che rientrano nelle categorie A1, A8 e A9, ossia le abitazioni definite signorili e di lusso, le ville, i castelli e gli altri immobili ritenuti di interesse storico, artistico e/o culturale. Prima di comprare una casa è quindi fondamentale accertarsi della categoria catastale alla quale appartiene per assicurarsi di poter richiedere le agevolazioni previste.

Bonus prima casa per chi ha meno di 36 anni

Infine, eccoci a uno degli aspetti più importanti tra quelli previsti dal bonus. Come previsto dal Decreto Sostegni Bis e dalla Legge di Bilancio 2022, è infatti possibile richiedere l’agevolazione per l’acquisto della prima casa rivolta ai giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni d’età.

In questo caso, il bonus prevede infatti l’esenzione dal pagamento delle imposte (di registro, ipotecaria e catastale). Se il giovane acquista la sua abitazione presso la ditta costruttrice o un soggetto con Iva, oltre all’esenzione dalle imposte, può usufruire del riconoscimento di un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta a chi vende l’immobile.

Come stabilito dall’articolo 64, oltre al limite d’età dei 36 anni non ancora compiuti nell’anno del rogito, il richiedente del bonus deve dimostrare di possedere un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui.

Ma non finisce qui. In aggiunta alle agevolazioni appena citate, con il Decreto Sostegni bis è stato infatti rifinanziato il fondo di garanzia mutui, sempre nell’ottica di supportare i giovani che non possiedono ancora la prima casa. Il fondo può coprire fino all’80% della quota capitale del mutuo concesso (e non più fino al 50%, come in passato), per un massimo di 250.000 euro. Per ottenerlo, il giovane non deve dimostrare di possedere una stabilità lavorativa, in quanto è lo stato stesso a porsi come garante per la spesa.

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Anche nel caso degli under 36, i requisiti necessari in merito al possesso o ai diritti di godimento di altri immobili sono gli stessi che abbiamo riportato nel paragrafo precedente.

La Legge di Bilancio 2022 ha infine stabilito che tutte le agevolazioni sono valide per le compravendite immobiliari che verranno effettuate fino al 31 dicembre 2022 (e non più entro il 30 giugno 2022).

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